Инвестиции в недвижимость

 

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ СОЧИ


Преимущества инвестирования в недвижимость

 

1. Стабильность
Недвижимость является самым стабильным активом. Как показывает многолетняя практика – недвижимость преимущественно растёт в цене. И крайне редко цена на недвижимость падает. Даже если это и происходит на рынке, то, как правило, на короткий период времени, после чего цена вновь стабилизируется. При этом ценность объекта недвижимости остаётся неизменной, что касается его функций и возможных арендных доходов.

2. Надёжность
По сравнению с другими активами, такими, как например, акции компаний, недвижимость обладает большей надёжностью. Акции могут обесцениться, компании – обанкротиться, чего не может фактически произойти с хорошо управляемым объектом недвижимости.

3. Защищённость
В случае покупки недвижимости Ваши средства практически перестают зависеть от фактора инфляции по причине того, что недвижимость имеет склонность постоянно расти в цене. Ваши средства в буквальном смысле «замораживаются» в виде ценного объекта.

4. Контроль
Обладая недвижимостью, Вы имеете полный контроль над его управлением. Чего нельзя сказать в случае владения акциями компаний, поскольку, если Вы не являетесь крупным акционером и не восседаете в совете директоров данной компании, то и на рыночную цену акций оказать никакого влияния не можете. Владея объектом недвижимости, Вы способны влиять напрямую как на её стоимость, так и на стоимость её арендного дохода. Вы можете сделать улучшения, которые окажут влияние на ценность объекта.
 

Существует три типа инвесторов в недвижимость

1. Инвесторы в прирост капитала.
Инвесторы, которые приобретают объекты недвижимости с целью продать их в будущем за более высокую цену. Их интересует прирост капитала. По сути это спекулянты. Данный вид инвестирования весьма популярен среди неопытных инвесторов. Существенным  недостатком данного инвестирования является то, что, если Вы инвестируете только с целью прироста капитала, то рискуете потерять деньги, поскольку рынок недвижимости может упасть, хотя и происходит это редко. Вам никто не сможет гарантировать, что рынок недвижимости в будущем будет постоянно расти. Поэтому данный вид инвестирования имеет долю риска.

Пример*:
Приобрели квартиру стоимостью 1 500 000 ₽
Через два года стоимость выросла до 2 000 000 ₽
При продаже получаем прирост капитала 500 000 ₽

2. Инвесторы в денежный поток
Инвесторы, которые приобретают объекты недвижимости с целью извлечения денежного потока в виде сдачи его в аренду. Инвесторы начинают получать пассивный доход немедленно, не дожидаясь, когда недвижимость вырастет в цене. В данном случае инвестиции более надёжны, чем инвестиции в прирост капитала, поскольку даже если рыночная цена на объект недвижимости упадёт, то, как правило, это не отражается на величине денежного потока, который приносит данный объект. Как показывает практика, цены на аренду недвижимого имущества не снижаются или снижаются незначительно при падении рыночной цены объекта. Данный вид инвестирования популярен у более продвинутых инвесторов в недвижимость, которые не хотят идти на риск. Кроме того инвестирование в денежный поток – это главный приоритет у самых искушённых инвесторов в недвижимость.

Пример:
Приобрели квартиру стоимостью 1 500 000 ₽
Сдали квартиру в аренду по цене 25 000 ₽ в месяц
Через два года актив принёс 600 000 ₽

3. Инвесторы в прирост капитала и в создание денежного потока
Инвесторы, которые приобретают объекты недвижимости, рассчитывая и на прирост капитала, и на денежный поток. Это самые опытные и искушённые инвесторы. Их в первую очередь интересует денежный поток, но и от прироста капитала они тоже не отказываются. Они получают деньги в виде пассивного денежного потока уже сейчас и рассчитывают получить дополнительную прибыль в виде прироста капитала от продажи недвижимости в будущем. Как правило, – это самые продвинутые и искушённые инвесторы в недвижимость.

Пример:
Приобрели квартиру стоимостью 1 500 000 ₽
Сдали квартиру в аренду по цене 25 000 ₽ в месяц
Через два года актив принёс пассивный доход 600 000 ₽ + квартира выросла в цене до 2 000 000 ₽
Можем продать и  получить прирост капитала 500 000 ₽
После продажи объекта суммарная прибыль от денежного потока за два года в размере 600 000 ₽ и прироста капитала в размере 500 000 ₽ составляет 1 100 000 ₽
Ваши 1 500 000 ₽ за два года превратились в 2 600 000 ₽, что составляет в данном примере более 30% годовых.


Преимущества Сочи

Сегодня наиболее выгодным регионом для инвестиций в недвижимость является Сочи. Это характерно и в плане инвестиций в прироста капитала, и в плане инвестиции в денежный поток.

 

 

 

Круглогодичный курорт с высокоразвитой инфраструктурой и мягким комфортным субтропическим климатом, представляет собой некое сочетание таких всемирно известных городов как Майами, Куршевеля и Лас Вегаса. Пляжный полугодовой сезон сменяется горнолыжным полугодовым сезоном. Кроме того, круглогодично действует игорная зона. В обычном российском понимании мы имеем длинное лето и отсутствие зимы. То есть Сочи сегодня – уникальное место с непревзойдённой инфраструктурой. Всё это привлекает большие массы людей. Именно поэтому уже долгий срок сохраняется постоянный стабильный спрос на сочинскую недвижимость.
Город сменил вектор направленности с «простого курортного» на «конгресс-курортный». Крупнейшие деловые конференции, форумы и международные симпозиумы ныне проходят именно в Сочи. Уже много лет ежегодно проходит экономический форум. Летняя столица становится не только курортом глобального значения, но и бизнес-центром.

 

Основные преимущества Сочи:

• морской курорт
• горнолыжный курорт
• игорная зона
• конгресс-курорт
• субтропический климат
• горные ландшафты
• экологически чистое место
• высокоразвитая инфраструктура
• постолимпийская спортивная инфраструктура
• трасса «Формулы-1»
• международный аэропорт 7-е место по пассажирообороту в РФ
• самый большой по пассажиропотоку морской порт в Чёрном море
 

Коэффициент цена/доход

В Сочи очень выгодный показатель коэффициента цена/доход (Ц/Д)
Берётся цена объекта недвижимости и делится на годовой пассивный доход приносящий данным объектом.

 

 

Пример:
Стоимость квартиры 1 500 000 ₽
Пассивный доход от аренды 25 000 ₽ в месяц
Ц/Д будет равен 5

 


Также данный коэффициент Ц/Д, можно рассматривать как и срок окупаемости. В данном примере срок окупаемости объекта недвижимости составляет 5 лет.


*Все примеры в данном обзоре являются абстрактными, не претендующими на истину, и даны для понимания лишь сути инвестиций в недвижимость. В каждом конкретном случае, связанном с инвестициями в недвижимость, ситуация может быть совершенно разной. Помните, что инвестируя, Вы идёте на собственный риск, и никто не может Вам гарантировать успех.

© Рафаэль Кадыров, генеральный директор агентства недвижимости KADEIRO, г. Сочи.
03.07.2016
По вопросам инвестирования в недвижимость обращайтесь: +7 988 152 01 10; kadeiro@mail.ru